Do chearta agus oibleagáidí faoi thionóntacht

Tá cearta agus oibleagáidí tiarnaí talún agus tionóntaí leagtha amach sa dlí maidir le tiarnaí talún agus tionóntaí, agus sa chomhaontú léasa nó tionóntachta idir an tiarna talún agus an tionónta. Tá an príomhreachtaíocht a rialaíonn na cearta agus na hoibleagáidí seo le fáil san Acht um Thionóntachtaí Cónaithe 2004, arna leasú, ar féidir teacht ar an Irish Statute Book website.

Baineann an tAcht um Thionóntachtaí Cónaithe le gach áitreabh atá faoi réir tionóntachta, faoi réir líon teoranta eisceachtaí atá leagtha amach in alt 3(2) den Acht. Áirítear ar áiteanna cónaithe atá díolmhaithe ón Acht, mar shampla, áiteanna cónaithe údarás poiblí, tithe saoire agus áiteanna cónaithe ina gcónaíonn an tiarna talún chomh maith. Tugadh áitribh a chuir Comhlachtaí Tithíochta Ceadaithe ar fáil ar cíos faoi shainchúram an Achta le héifeacht ó 7 Aibreán 2016.

Tá sé in aghaidh an dlí ag tiarna talún cíos atá níos airde ná cíos an mhargaidh áitiúil d’áitribh den chineál céanna a lorg.

Lasmuigh de Chriosanna Brú Cíosa, ní féidir le tiarnaí talún athbhreithniú a dhéanamh ar an gcíos ach amháin:

• 24 mhí tar éis dháta tosaithe na tionóntachta nó
• 24 mhí ón dáta ar seirbheáladh an t-athbhreithniú deireanach bailí cíosa mura rud é go bhfuil gá le hathbhreithniú níos luaithe ar bhonn athrú substaintiúil ar chineál na teaghaise ar cíos le linn na tréimhse ó dháta thosach feidhme na tionóntachta nó ó dháta seirbheála an athbhreithnithe dheiridh bhailí cíosa, de réir mar a bheidh).

Ní mór an t-athbhreithniú a bheith bunaithe ar chíos an mhargaidh reatha agus ní mór don tiarna talún trí áitreabh inchomparáide a chur ar fáil chun a chruthú nach bhfuil an tsuim nua chíosa níos airde ná an cíos mhargaidh.

Ní mór don tiarna talún fógra i leith athbhreithniú cíosa a sheirbheáil ar an tionónta agus 90 lá ar a laghad a thabhairt dó sula mbeidh an chíos nua iníoctha agus ní mór dó úsáid a bhaint as an bhfógra a chuirtear ar fail ar láithreán gréasáin an Bhoird um Thionóntachtaí Cónaithe

Is limistéar ainmnithe é Crios Brú Cíosa (CBC) nach féidir na cíosanna a ardú níos mó:

• ná boilsciú ginearálta ann, de réir mar atá taifeadta ag an Innéacs Comhchuibhithe ar Phraghsanna do Thomhaltóirí (INCPT) ná
• níos mó ná 2% in aghaidh na bliana pro rata, má tá boilsciú INCPT níos airde ná 2%.

Baineann seo le tionóntachtaí nua agus tionóntachtaí atá i bhfeidhm cheana féin (seachas sa chás go bhfuil díolúine á cur i bhfeidhm).

Nuair a bheidh CBC ainmnithe, tá gach tionónta a bhí ann cheana ar dháta ábhartha an ainmniúcháin fós clúdaithe ag na dlíthe cinnteachta cíosa 24 mí. Dá bhrí sin, ní mór do thiarna talún fanacht 24 mí ó chuirtear tús leis an tionóntacht nó 24 mí ó seirbheáladh an fógra deiridh bailí ar athbhreithniú cíosa sula seirbheáiltear fógra eile ar athbhreithniú cíosa (sin mura bhfuil gá le hathbhreithniú níos luaithe ar bhonn athrú substaintiúil ar chineál na teaghaise ar cíos le linn na tréimhse ó dháta thosach feidhme na tionóntachta nó ó dháta seirbheála an athbhreithnithe dheiridh bhailí cíosa de réir mar a bheidh). Nuair a bheidh an tréimhse 24 mí sin caite, tá sé de cheart ag an tiarna talún an chíos a athbhreithniú gach 12 mí (nó níos túisce ná sin, má tá gá leis sin ar an mbonn go bhfuil athrú suntasach tagtha ar chineál an áitribh atá ar cíos sa tréimhse ó socraíodh an chíos go deireadh).

Ní mór don tiarna talún fógra i leith athbhreithniú cíosa a sheirbheáil ar an tionónta agus 90 lá ar a laghad a thabhairt dó sula mbeidh an chíos nua iníoctha agus ní mór dó úsáid a bhaint as an bhfógra a chuirtear ar fáil ar www.rtb.ie.

Is féidir tuilleadh eolais maidir le feidhmiú CBCanna, lena n-áirítear sonraí ar na díolúintí teoranta, aon uaire atá ar fáil, a fháil ar láithreán gréasáin an Bhoird um Thionóntachtaí Cónaithe

Le linn na chéad 6 mhí de thionóntacht, féadfaidh tiarna talún deireadh a chur leis an tionóntacht gan aon chúis a thabhairt, ar choinníoll go dtugtar fógra 90 lá don tionónta.

Ní féidir le tiarnaí talún ná tionóntaí tarraingt as aon chuid dá gcuid oibleagáidí faoin Acht um Thionóntachtaí Cónaithe (mar a fhoráiltear faoi ailt 12 agus 16). Ní féidir aon léas, comhaontú tionóntachta, conradh ná aon chomhaontú eile a chur i bhfeidhm chun na hoibleagáidí sin a athrú, a leasú nó a theorannú.

Ní féidir le tiarna talún deireadh a chur le ‘tionóntacht Chuid 4’ ach ar fhorais theoranta. Na forais inar féidir le tiarna talún deireadh a chur le tionóntacht a fheiceáil.

Má theastaíonn ó thiarna talún nó tionónta deireadh a chur le tionóntacht, ní mór dóibh fógra foirceanta bailí i scríbhinn a sheirbheáil ar an bpáirtí eile. Tuilleadh eolais ar fhógraí foirceanta.

Tionóntachtaí Fada) Neamhtheoranta (a thosóidh an 11 Meitheamh 2022 nó dá éis):

Faoi Thithíocht do Chách, plean tithíochta an Rialtais go dtí 2030, tiocfaidh na tionóntachtaí nua go léir a chruthófar an 11 Meitheamh 2022 nó dá éis chun bheith ina dtionóntachtaí neamhtheoranta (ar a dtugtar ‘tionóntacht Chuid 4’ freisin) a luaithe a mhairfidh an tionóntacht sé mhí ar a laghad as a chéile agus nach mbeidh aon fhógra foirceanta seirbheáilte go bailí ar an tionónta. Tá an ceart fós ag tiarna talún ‘tionóntacht Chuid 4’ a fhoirceannadh ar na forais theoranta dá bhforáiltear san Acht um Thionóntachtaí Cónaithe 2004 (arna leasú) sa Tábla a ghabhann le halt 34.

Tionóntachtaí a thosóidh an 10 Meitheamh 2022 nó roimhe sin

Sa chás go raibh tionónta ag áitiú teaghaise ar feadh tréimhse leanúnach 6 mhí agus nár seirbheáladh aon fhógra foirceanta bailí i leith na tionóntachta sin roimh dheireadh na tréimhse 6 mhí, tá an tionóntacht bunaithe ar feadh ceithre bliana (i gcás tionóntachtaí ar cuireadh tús leo roimh an 24 Nollaig 2016) nó ar feadh sé bliana (i gcás tionóntachtaí a thosaigh ar an 24 Nollaig 2016 nó dá éis). Gairtear tionóntacht ‘Cuid 4’ de seo san ’ Acht’.

Thosaigh ‘tionóntacht bhreise faoi Chuid 4’ nuair a chríochnaigh an ‘tionóntacht tosaigh/roimhe 'Cuid 4.'Ó 24 Nollaig 2016, nuair a thosaíonn ‘tionóntacht bhreise faoi Chuid 4’, maireann sé ar feadh 6 bliana.

Ní thiocfaidh ‘tionóntachtaí breise faoi Chuid 4’ ar marthain a thuilleadh agus ina ionad sin, féadfaidh ‘Tionóntachtaí Fad Neamhtheoranta’ teacht chun cinn i leith tionóntachtaí a thosóidh an 11 Meitheamh 2022 nó dá éis.

Tionóntacht téarma sheasta

Is éard is tionóntacht téarma seasta ann tionóntacht a mhaireann ar feadh tréimhse ar leith. Ritheann ‘tionóntacht Chuid 4’ taobh le tionóntacht téarma sheasta, rud a chiallaíonn go mbeidh an tionónta, tar éis tréimhse 6 mhí agus mar a tharlaíonn sa ghnáthchúrsa, i dteideal na gceart urrúis tionachta faoi ‘thionóntacht Chuid 4’. Ciallaíonn sé seo, beag beann ar fhad an léasa téarma shocraithe, go bhfuil teideal ag tionónta anois fanacht sa teaghais faoi ‘tionóntacht Chuid 4’ ar feadh tréimhse neamhtheoranta.

Is éard is éarlais urrúis ann suim airgid a íocann tionónta leis an tiarna talún sula gcuirtear tús le tionóntacht go hiondúil nó ar dháta tosaigh na tionóntachta. Coinníonn an tiarna talún an éarlais agus tugtar ar ais don tionónta í ag deireadh na tionóntachta, caoi ar bith nach bhfuil riaráistí cíosa, billí, cánacha ná muirir dlite ná damáiste a bheadh níos measa ná gnáthchaitheamh agus gnáthchuimilt tarlaithe. Breithnítear gur maoin de chuid an tionónta an éarlais urrúis de réir an dlí nó go gcruthaíonn an tiarna talún go bhfuil sé/sí ina teideal.

Maidir le tionóntachtaí a thosaigh ar an 9 Lúnasa 2021 nó ina dhiaidh sin, ní féidir le tiarna talún íocaíocht láithreach a lorg (lena n-áirítear éarlais) i dtaobh maoine a bheadh níos mó ná ionann is 2 mí cíosa i leith na maoine sin (i.e. ní féidir le haon éarlais a bheith níos mó ná cíos aon mhí amháin agus aon réamhíocaíocht chíosa (ní féidir leis a bheith níos airde ná cíos aon mhí amháin, bíodh sin i leith chónaitheacht na chéad mhíosa nó ina dhiaidh sin, nó ná bíodh).

Ba chóir an éarlais urrúis a bheith comhaontaithe agus admháil shínithe agus a bhfuil dáta uirthi a thabhairt don tiarna talún agus tionónta araon.

Ba chóir éarlais urrúis a thabhairt ar ais nuair a bheidh deireadh le tionóntacht agus an comhaontú tionóntachta comhlíonta. Ní chaitear an éarlais a thabhairt ar ais don tionónta ar an lá a bhfágann siad an chóiríocht ach ní mór don tiarna talún an éarlais a thabhairt ar ais go pras mar sin féin. Ba chóir am a chur ar fáil chun scrúdú a dhéanamh ag deireadh na tionóntachta, agus chun aon obair dheisiúcháin/ghlantacháin a dhéanamh.

Faoin dlí, breithnítear gur leis an tionónta éarlais ach is féidir leis an tiarna talún ceart a bhunú chun an éarlais a choinneáil sna cúinsí áirithe seo a leanas:

• más amhlaidh ag deireadh na tionóntachta go bhfuil cíos fós gan íoc, is féidir leis an tiarna talún cuid den éarlais nó an éarlais go léir a choinneáil chun riaráistí cíosa a chlúdach
• is féidir asbhaintí a dhéanamh nó an éarlais a choinneáil ina hiomláine má tá damáiste níos measa ná gnáthchaitheamh agus gnáthchuimilt déanta don mhaoin
• má tá íocaíocht billí fóntais agus muirir eile gan íoc
• mura gcuireann tionónta fógra leordhóthanach ar fáil i dtaobh a dtionóntacht a fhoirceannadh, nó má dhéanann siad tionóntacht téarma sheasta a fhoirceannadh roimh dheireadh an téarma a comhaontaíodh.

Sa chás go gcoinníonn tiarna talún éarlais san éagóir, is féidir leis an tionónta easaontas a chur faoi bhráid an Bhoird um Thionóntachtaí Cónaithe (BTC) le hé a réiteach.